전세 만기 전 새집 구매 시 전입신고와 전세보증금 회수

 

안녕하세요 전세 만기 전 새 집을 구매하는 경우 여러가지 문제가 있을 수 있습니다. 그 중 새 아파트를 분양받아 매매 계약 잔금을 치를때 잔금 대출 조건상 새 아파트으로의 전입신고가 필수인 경우가 있는데요.

 

전세금을 아직 회수하지 못한 상황에서 새 집으로 전입신고를 할 경우 전세금을 못 돌려받는건 아닌지 불안할 수 있습니다.

 

오늘은 전세 만기 전 새 집으로 이사를 하게 될 경우 전입신고를 언제 해야 할지 또 안전하게 전세보증금을 회수하는 방법은 어떤것이 있을지 한번 알아보려고 합니다.

 

 

🧷 새 집으로 전입신고를 미리 해도 괜찮을까?

 

 

✔ 핵심 포인트: 전세금 보호를 위한 전입신고 유지

전세보증금을 안전하게 돌려받기 위해서 가장 중요한 것은 바로 전입신고 유지입니다.

 

전세 세입자의 권리는 아래의 두 가지로 보호됩니다.

 

1. 대항력

👉 전입신고 + 실제 거주 

집주인이 바뀌거나, 집이 경매로 넘어가도 "나는 여기 세입자니까 내 보증금부터 돌려줘야 해요!" 라고 주장할 수 있는 권리입니다.

 

2. 우선변제권

👉 전입신고 + 확정일자
집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

 

⚠ 전입신고를 옮기면 어떤 일이 생기나요?

• 현재 전세 살고 있는 집의 대항력과 우선변제권은 소멸
• 그날을 기준으로 새롭게 다시 전입신고를 한다 해도, 중간에 생긴 은행 대출 등보다 순위가 뒤로 밀릴 수 있음
• 즉, 집주인이 재정적 문제가 발생할 경우 전세금 회수가 어려워질 수 있음

✅ 해결 방법 1: 가족 전입신고 유지

만약 현재 전세계약 당시 배우자나 가족이 함께 전입신고가 되어 있다면, 그 가족 한 명만 전입상태를 유지하면 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

💡단, 실제 거주도 함께 해야 효과가 있습니다. 그래서 최소한 이사 후에도 일부 짐을 남기거나 가족이 남아 있어야 합니다.

 

✅ 해결 방법 2: 임차권 등기 설정

현재 가족이 없거나 단독 명의로 전세 계약을 한 경우라면, 임차권 등기라는 방법이 있습니다.

 

임차권 등기란?

• 등기부등본에 "이 세입자, 아직 보증금 안 받았어요" 라고 표시하는 것
• 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 수단
• 등기비용은 1~2만 원 선 + 세입자가 부담
• 집주인의 동의가 필요 (계약기간 중에는 필수)

💡 계약 만료일이 지난 후에는 법원 신청으로 강제 등기가 가능하지만 전세 계약이 남아 있는 경우라면 반드시 집주인 동의가 필요합니다.

 

💡 집주인 설득, 이렇게 해보세요

대부분의 집주인들은 등기부에 기록이 남는 걸 꺼려합니다. 그럴 땐 부동산 중개업소를 통해 제3자 설명을 요청해보세요.

"이건 세입자 보증금 보호용 등기일 뿐, 집에 불이익을 주는 게 아니다" " 등기 해도 나중에 보증금 지급되면 말소 가능하다" 라는 점을 중개인이 중립적으로 설명해주면 거절 가능성이 줄어들 수 있습니다.

 

✍️ 마무리 정리

구분	전입신고를 그대로 유지한 경우	새 집으로 전입신고한 경우
대항력	유지됨	상실됨
우선변제권	유지됨	상실됨
보증금 미회수 위험	낮음	높음

 

📌 그래서 어떻게 해야 할까?

1.  전입신고는 전세금 돌려받기 전까지 유지!
2. 가족이 있으면 한 명은 전입 상태 유지 & 일부 짐도 남겨두기
3. 혼자라면 집주인 동의 받아 임차권등기 고려
4. 집주인 설득은 중개인을 통해 제3자 설명 요청