어떻게 갱신하는 게 유리할까? 묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권의 차이

 

안녕하세요 오늘은 전월세 재계약 시 묵시적 갱신과 계약갱신청구권에 대해 이야기해 보려고 합니다.

 

📌 묵시적 갱신이란?

 

'묵시적 갱신'이란, 임대차 계약이 끝나기 전까지 집주인과 세입자 간에 아무런 말도 오가지 않으면 자동으로 계약이 연장되는 방식을 말합니다.

 

✅ 묵시적 갱신의 조건

• 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이
• 보증금, 월세 인상 여부, 계속 거주 여부 등 어떤 대화도 없어야 성립

즉, "계속 사실 건가요?" "월세 또는 보증금을 조금 올릴게요" 같은 말만 오가도, 묵시적 갱신이 아닌 합의에 의한 연장이 됩니다.

 

🧾 합의에 의한 연장은 불리할 수 있어요

묵시적 갱신이 아닌, 대화를 통해 합의로 계약을 연장했다면?

• 2년 동안 계약을 반드시 유지해야 합니다.
• 세입자도 도중에 마음대로 나갈수 없고
• 집주인도 마음대로 내보낼 수 없습니다.

묵시적 갱신이라면 세입자가 중간에 나가고 싶을 때 3개월 전에 통보하고 퇴거 가능 하지만, 합의 연장은 계약기간을 서로 지켜야 하는 의무가 생기게 됩니다.

 

🟦 계약갱신청구권이란?

 

'계약갱신청구권'은 세입자가 법적으로 한 번 더 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 하지만 이걸 사용할 땐 다음과 같은 특징이 있습니다.

• 특별한 사유가 없는 이상 무조건 2년을 더 살 수 있습니다. 
• 집주인은 임대료를 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다.
• 이 권리는 1번만 사용 가능하며 이 계약이 끝나면 더 이상 계약을 연장할 수 없습니다.
• 사실상 강제로 계약을 연장하기 때문에 집주인 입장에서 임대료를 올릴 가능성이 높습니다.

 

🤔 그럼 어떤 방식이 더 유리할까요?

 

구분	묵시적 갱신	계약갱신청구권
계약 기간	2년 자동 연장	2년 연장 가능(1회만)
임대료	인상 없이 유지 가능	최대 5% 인상 가능
중간 퇴거	가능 (3개월 전 통보)	가능 (중간 퇴거 가능)
연장 가능성	연장 후 다시 청구권 사용 가능	사용 시 마지막 계약일 수 있음

 

👉 묵시적 갱신으로 먼저 2년 연장 후, 그 다음에 계약갱신청구권을 사용하는 것이 최대 4년까지 안정적으로 거주 가능한 전략입니다.

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🛡 전세보증보험은 따로 확인하세요!

전세보증보험은 계약 갱신 시마다 새로 가입해야 합니다. 요즘은 가입 기준이 예전보다 더 까다로워져서 이번에도 가입이 가능한지는 보증보험 기관에 반드시 문의하셔야 합니다.

만약 요건을 충족해도 집주인이 가입을 거부할 수도 있으니, 세입자가 본인 부담으로 가입을 하는 것이 안전합니다.

 

✅ 임대사업자가 가입하지 않으면 과태료 대상이긴 하지만, 강제로 보험이 가입되진 않습니다!

✅ 마무리

전세 계약의 갱신은 단순히 연장하느냐 마느냐의 문제가 아니라, 임대료, 계약 안정성, 퇴거 가능성 등 다양한 조건이 걸려 있는 중요한 선택입니다.

이번에도 "그냥 연장하자"라는 생각보다는, 묵시적 갱신으로 연장 후 계약갱신청구권을 다음에 사용하는 전략이 더 유리할 수 있다는 점을 꼭 기억하세요!